Adquirir o vender una propiedad en España es una decisión importante y atractiva para muchos extranjeros.
Si eres no residente fiscal en España y quieres comprar o vender vivienda en España, esta guía sobre impuestos y trámites te ayudará a entender el proceso y aspectos clave paso a paso.
¿QUÉ IMPUESTOS DEBO PAGAR COMO NO RESIDENTE?
Aclaración previa: Los porcentajes específicos indicados a continuación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales general y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponden a Andalucía en 2025. Estos porcentajes pueden variar ligeramente en otras comunidades autónomas de España, por lo que conviene revisarlos en la región concreta donde compres, vendas o heredes una vivienda.
Esto se debe a que se trata de impuestos estatales cedidos a las comunidades autónomas, que tienen potestad para fijar tipos, bonificaciones y reducciones específicas dentro del marco legal general.
Si vas a COMPRAR una vivienda en España, deberás tener en cuenta lo siguiente:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
• Se aplica a viviendas de segunda mano.
• En Andalucía, el tipo general es del 7 % sobre el precio de compraventa.
- IVA y AJD (obra nueva):
Si compras una vivienda nueva directamente a una promotora o constructor:
• 10 % de IVA
• 1–1,5 % de AJD (Actos Jurídicos Documentados, en Andalucía es del 1,2 %)
• Se aplica solo a primeras transmisiones (obra nueva).
- Gastos notariales, registrales y de gestoría:
• Estos gastos suelen situarse entre un 1 % y un 2 % del precio del inmueble.
Si vas a VENDER una vivienda como no residente:
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
• Se tributa por la ganancia obtenida en la venta.
• Tipo fijo del 19 % sobre la ganancia (para ciudadanos de la UE).
- Retención del 3 % del precio de venta:
• El comprador debe retener este 3 % e ingresarlo a Hacienda como anticipo del IRNR. • Es un pago a cuenta del IRNR del vendedor.
- Plusvalía municipal: • Impuesto local sobre el incremento de valor del terreno urbano. • Se calcula según los años de posesión y el valor catastral del suelo.
¿NECESITO UN NIE PARA COMPRAR UNA VIVIENDA EN ESPAÑA?
✅ Sí, es obligatorio. El N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero) te identifica legal y fiscalmente. Puedes solicitarlo:
• Personalmente en España
• En el consulado español en tu país
• A través de un representante legal (como tu abogada)
🔹 Consejo: Solicítalo con antelación para evitar retrasos en trámites notariales o bancarios.
¿PUEDO COMPRAR SIN IR FÍSICAMENTE A ESPAÑA?
✅ Sí, puedes comprar sin desplazarte, otorgando un poder notarial a una persona de confianza para que actúe en tu nombre. Este poder puede incluir la firma de la escritura, la solicitud del NIE, trámites bancarios, etc.
Puede hacerse:
• Ante notario en tu país (con traducción jurada y apostilla)
• En el consulado de España en tu país
• Ante cualquier notaría en España
🔹 Ventaja: Puedes gestionar todo desde tu país.
🔹 Consejo: Asegúrate de incluir en el poder notarial todas las facultades necesarias, también para futuras gestiones como herencias o ventas.
¿QUÉ NECESITO PARA ABRIR UNA CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA COMO EXTRANJERO?
La mayoría de los bancos solicitan:
• Pasaporte
• NIE o certificado de no residente
• Documento de ingresos (nómina, pensión, etc.)
• Dirección en Alemania y/o en España
• Motivo de apertura (por ejemplo, compra de vivienda)
🔹 Consejo: Ten en cuenta que las autoridades y Hacienda españolas, en la práctica, solo reconocen cuentas en bancos con sede en España. Por ello, se recomienda abrir una cuenta en una entidad bancaria española consolidada para evitar posibles problemas en trámites fiscales o administrativos.
🔹 Consejo: Escoge un banco con experiencia en clientes internacionales y con oficina cerca de tu futura propiedad.
¿ES RECOMENDABLE FIRMAR UN CONTRATO DE ARRAS?
✅ Sí. El contrato de arras es una garantía previa a la firma de la escritura de compraventa ante notario. En él se establecen los compromisos, plazos y condiciones de la compraventa. Es fundamental para evitar malentendidos o incidencias posteriores en la notaría y asegurar que ambas partes queden protegidas.
🔹 Consejo: Ten cuidado con lo que firmas — existen diferentes tipos de arras (penitenciales, confirmatorias, penales) y cláusulas que pueden tener consecuencias legales importantes. Es fundamental revisar el contrato detenidamente con asesoramiento jurídico antes de comprometerte.
¿POR QUÉ CONTAR CON ASESORÍA LEGAL?
Contar con el asesoramiento de una abogada especializada te asegura que todo el proceso esté documentado correctamente, sin sorpresas legales. Anticiparte a posibles dificultades te aporta tranquilidad y seguridad jurídica.
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Soy Ángela Campos, abogada ejerciente y mediadora multilingüe (español, alemán, inglés, francés e italiano).
Acompaño desde hace años a ciudadanos extranjeros, especialmente alemanes, en procesos de compra, venta y herencia en España.
Ofrezco acompañamiento legal a distancia en toda España y también representación legal presencial en Juzgados, notaría, registros, bancos u otras gestiones en Galicia (provincia de A Coruña).
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