Llevo unos años residiendo de alquiler en España y estoy planteándome comprar una vivienda. Me gustaría evitar tener que solicitar hipoteca o préstamo al banco. Algunos allegados están dispuestos a echarme una mano en la medida de lo posible.
¿Qué posibilidades, que no involucren a entidades financieras, de financiación tengo?
La respuesta a tu pregunta va a depender de tu situación personal, profesional y económica concreta, teniendo en cuenta, entre otros factores, el valor y Comunidad Autónoma (CCAA) de la vivienda y, en su caso, los recursos y posibilidades de los allegados a los que haces referencia.
Ahora bien, hay varias opciones. Algunas de las más recurrentes son:
- Contrato de alquiler con opción a compra. Con esta opción puedes evitarte, en principio, el requerir financiación, y así no tienes que involucrar a terceros (o en caso de que sí, en menor medida pues una parte del valor de la vivienda ya la habrás satisfecho tú mismo).
Si el actual propietario accede a esta posibilidad, podéis realizar un contrato de alquiler con opción a compra. En este contrato se regula por tanto el alquiler y se acuerda un plazo para hacer efectiva la futura compraventa, deduciendo las rentas mensuales pagadas del precio final de compra.
- Contrato de préstamo entre particulares.
Mediante este acuerdo legal prestamista (tu allegado que te concede el préstamo) y prestatario (tú que lo recibes) acordáis las condiciones del préstamo: importe prestado, tasa de interés (que puede ser de 0, nula), forma de pago, plazo de devolución, etc.
Al ser un contrato entre particulares no cuenta con la misma protección legal que por ejemplo una entidad financiera por lo que es imprescindible redactar un contrato claro y conciso que establezca las obligaciones y los derechos de ambas partes.
- Contrato de donación. Puedes recibir una donación de un tercero (donante). En este caso has de tener muy en cuenta los aspectos legales y las implicaciones fiscales que la donación conlleva para tu caso concreto. La donación en España viene regulada en los artículos 618 a 656 del Código Civil.
Es muy común que la donación se otorgue en el marco de las relaciones familiares enlazándose así necesariamente con el derecho de sucesiones. Por ejemplo, la donación de 11.000 euros que un padre haga en vida a su hijo se tendrá en cuenta a la hora de repartir la herencia. En el caso de fallecimiento del padre, la cantidad donada se computará como parte de la herencia del hijo. La regulación de las donaciones en la herencia se encuentra en los artículos 636 a 646 del Código Civil español. En estos artículos se establecen las normas y requisitos que se deben cumplir para que una donación afecte a la herencia, así como el tratamiento que se debe dar a las donaciones realizadas en vida por el fallecido.
En España la donación está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado, a nivel estatal, en la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y en el Reglamento que lo desarrolla que es el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre.
Si bien este impuesto estatal está cedido en su recaudación y ejercicio de determinadas competencias normativas a las Comunidades Autónomas. Por tanto, la cuantía a pagar va a variar dependiendo de en qué CCAA se deba liquidar el impuesto. Del pago te harías cargo tú como donatario o beneficiario en la CCAA en la que tengas tu domicilio habitual.
Si la donación es entre familiares directos (cónyuges o parejas de hecho inscritas en el correspondiente Registro de Parejas de Hecho, ascendientes, descendientes y adoptantes), cada CCAA suele aplicar una serie de reducciones y bonificaciones que hacen que la tributación sea más favorable. A modo de ejemplo, en Andalucía, Murcia y Madrid existe una bonificación del 99% en el impuesto entre progenitores e hijos.
No obstante, no siempre es ventajosa la donación de padres a hijos frente a esperar a recibirlo por herencia. Para conocer el importe exacto del impuesto te recomiendo consultar a un asesor fiscal.
Es importante saber que si estás casado en gananciales y con el dinero recibido por donación quieres, tras un tiempo, comprar un inmueble se presumirá, salvo manifestación expresa, que lo comprado pertenece a ambos cónyuges. Para que no se presuma el carácter ganancial del bien será preciso que comparezca tu cónyuge ante Notario en la escritura de compraventa y manifieste que el dinero con el que se compra es tuyo (privativo).